不動産業をしていて多い相談が仲介業者との契約キャンセルトラブル。
契約前にキャンセルしたから無料だろうと思っている入居者。
契約の意思を示したのだから損害賠償（初期費用）が必要だと考える仲介業者。
どちらの主張が正しいのでしょうか。
今回は実例を交えてご説明したいと思います。
仮押さえ後のキャンセルに４０万円の請求
Ａさんは駅前にあった有名な賃貸屋（仲介業者）で見つけた○○マンションが気に入ったので、契約を前に向きに検討したい旨を伝え、審査に必要な個人情報や勤務先情報を記入しました。
その後、審査が通った連絡と保証会社への支払いを求められたので３万円を振込しました。
さらに初期費用の振込依頼がありましたが、他の物件も見学したかったことから保留し、振込期限が過ぎた後に他の物件を契約することを決めたのでキャンセルを申し出た。
すると、すでに入居する意思決定があったためにクリーニングなど実施したこと、および１ヶ月前の解約（一旦契約してからの解約）として初期費用の礼金と仲介手数料、１ヶ月分の賃料合わせて
４０万円の請求
がされました(´・ω・｀)
この費用は支払う必要があるのでしょうか。
宅建業法から見ると契約は済んでいない
宅地建物取引業法、世間では宅建と呼ばれることの多い法律ですが、ここには不動産における契約を締結するには重要事項説明が必要であり、それには以下の行為が必要とあります。
- 宅地建物取引士が免許を提示した上で説明する。
- 記名押印した書類を提示している。
- 法で定められた必要な箇所について全て説明する。
- 借り主が理解している。
今回の場合、この重要事項説明が完了しておらず契約書に記名（サイン）をしていないので賃貸借契約は完了しておらず、不動産会社の主張は認められないことになります。
民法は口頭契約を認めている
一方で民法には契約行為は口頭でも認めると決まっています。
いわゆる口頭契約と呼ばれており「購入の意思や契約の意思を示した時点で成立する」というものです。
これは飲食店などで注文して食べ終わってからのキャンセルなどを不可能とするために存在します。
また契約行為は通常、契約書に記入・押印しますが本来は不要なのです。
ただ、その場合だと言った言わないの水掛け論になる事が多いのでいつのまにやら書面で残すことが定着したといえます。
宅地建物取引業法と民法の優先順位
それでは宅地建物取引業法と民法のどちらが優先されるのでしょうか。
あまり事案が少ないケースですが、宅地建物取引業法は不動産取引のための法律であり、今回は仲介業者と借主（となるはずだった）との問題であることですから民法より優先されると考えられています。
この考えを適用すると今回の質問については支払い義務はないと言えます。
ただし
審査が通った連絡と保証会社への支払いを求められたので３万円を振込しました。
とあるように契約の意思を示したのも事実であり、キャンセル理由をみても過失がないとは言い切れないのも事実です。
そのため
契約が終わってないから支払いなんておかしいだろ！
このハゲーーー！！
とは言い切る事ができません。
対応方法
まずは迷惑をかけて申し訳ないという姿勢を見せつつも契約は完了していないから返金してほしいという姿勢を貫くことです。
相手は民法の契約行為を主張するでしょうかも知れませんが、重要事項説明などが済んでいないという負い目があることに気付いています。
一発かまして金を支払わせたい
だけなので、気長に交渉するのが良いでしょう。
また自宅に来る、職場に連絡があるなど督促が悪質な場合は法律の専門機関、法テラスや宅建協会に相談するのも効果的です。
相手にも負い目があるだけに長引けば、そのうちフェードアウトしていく可能性が高いものです。
その場合3万円は手切れ金だと思って、諦めるのも一つです。
どうしても返金を求めるのであれば最終的には裁判も視野に入れて、となりますが不動産に関する判例は少ないため、結果的に何も変わらず3万円を放棄しての和解勧告という可能性も否めません。
いずれにしても契約に関連する行為は気をつけて行わないとトラブルに巻き込まれる要因になりますので、ご注意を。
珍しく真面目な話でした(´・ω・｀)